Andelsleilighet: alt du bør vite om denne eierformen

Lurer du på hva andelsleilighet er for noe? Les vår komplette oversikt over andelsleilighet som eierform, inkludert fordeler, ulemper, og hvordan denne skiller seg fra selveier og aksjeleilighet.

Hva er andelsleilighet?

Kjøper du en andelsleilighet, vil du få borett til en bestemt leilighet i et borettslag. Derfor kalles en andelsleilighet også ofte for en borettslagsleilighet. Du slipper å betale dokumentavgift til staten dersom du kjøper en andelsleilighet. Du kan også foreta endringer i hjemmelsforholdet til en andelsleilighet.

Kun privatpersoner kan kjøpe andelsleilighet i et borettslag, og det er ikke lov til å eie mer enn én andel i samme borettslag.

I og med at man for en andelsleilighet kjøper borett til en leilighet og ikke selve leiligheten (slik man gjør med selveierleiligheter), er det noe manglende informasjon om andelsleilighet i Norge. For denne eierformen kan det for eksempel mangle informasjon om egenskaper som p-rom, BRA og lignende, i tillegg til mulig mangelfull salgshistorikk. Dette gjelder for alle boligdataregistre i Norge. Som bruker av hjemla.no har du automatisk tilgang til den mest komplette databasen for privatboliger i Norge. Vår database har mer informasjon om andelsleiligheter enn andre siden vi sammenstiller informasjon fra en rekke kilder, i tillegg til at våre brukere oppdaterer informasjonen om sin bolig via sin Min Bolig-side.

Leie ut andelsleilighet

Det er som regel begrensninger på utleie av en andelsleilighet, noe som for mange er viktig å vite før man legger inn et bud på denne leilighetstypen. I utgangspunktet må du ha bodd i leiligheten selv i minst ett år før du kan leie ut boligen din, og maks utleietid er 3 år. Styret i borettslaget må godkjenne utleieforholdet.

Er du på jakt etter en leilighet du kan leie ut, bør du derfor velge selveierleilighet.

Dokumentavgift andelsleilighet

Dokumentavgiften er en kostnad mange boligkjøpere glemmer å ta med i regnestykket når de ser etter ny bolig. Dette er en avgift til statskassen på 2,5 % av boligprisen som boligkjøper må betale når dokumentene som overfører hjemmel til fast eiendom tinglyses.

Det er ingen dokumentavgift ved kjøp av en andelsleilighet. For en bolig til 6 millioner kroner, kan det bety en besparelse på hele 150 000 kroner! Boligkjøperen må som oftest i stedet betale et gebyr til borettslagets forretningsfører, men det utgjør bare noen få tusenlapper. Man sparer derfor potensielt mye penger i avgifter ved kjøp av en andelsleilighet.

Felleskostnader sameie for andelsleilighet?

Det er viktig å vite at dersom du kjøper en andelsleilighet, vil borettslaget ha det økonomiske ansvaret for bygningsmassen og fellesarealene.

Ved kjøp av andelsleilighet tilkommer det felleskostnader som beboerne i borettslaget må betale hver måned. Før du legger inn et bud på en andelsleilighet, er lurt å få rede på fellesgjeldens størrelse i borettslaget, hva felleskostnadene dekker og om det planlegges omfattende vedlikeholdsprosjekter i den nærmeste fremtid. Høy fellesgjeld og større oppgraderinger av boligmassen kan være et tegn på at felleskostnadene i borettslaget vil øke.

Les gjerne mer om temaet her: Nyttig å vite om fellesgjeld og felleskostnader i borettslag

Pusse opp andelsleilighet

Når det gjelder oppussing av en andelsleilighet, kan du utføre mindre vedlikehold og prosjekter innendørs uten å måtte søke om tillatelse fra borettslagets styre. Typiske eksempler på dette er overflateoppussing som maling av vegger eller legge nytt gulvbelegg på et eller flere rom. Er det snakk om et større oppussingsprosjekt vil dette kreve tillatelse fra borettslaget.

Andel vs selveier

Hovedforskjellen mellom eierformene selveier og andelsleilighet er at man ved kjøp eier selve selveierleiligheten. Ved kjøp av andelsleilighet kjøper man i prinsippet ikke selve leiligheten, men får bestemmelsesrett for en bestemt leilighet ved at man kjøper en andel i borettslaget. Det er verdt å merke seg at et borettslag i prinsippet er basert på et fellesskap hvor man eier sammen, mens et boligsameie er delt opp i seksjoner som eies individuelt av boligeiere.

En annen forskjell på andel vs selveier er at man typisk står friere til å leie ut en selveierleilighet enn en andelsleilighet. Det er som regel begrensninger fra borettslaget på utleie av en andelsleilighet; i utgangspunktet må man ha bodd i en andelsleilighet selv i minst ett år før man kan leie ut leiligheten, og maks utleietid er 3 år. Styret i borettslaget må godkjenne utleieforholdet.

For andelsleilighet i et borettslag kan det være vanskeligere å gjøre renovering eller finansiere vedlikehold enn hva det typisk vil være for en tilsvarende selveierleilighet. Dette skyldes at banken ikke kan ta pant i eiendommen andelsleiligheten er en andel av, da denne er felles. Derfor vil et slikt lån kreve enighet blant alle andelseierne på eiendommen.

Dokumentavgift er et punkt hvor man som kjøper av en andelsleilighet kommer “bedre” ut av det økonomisk enn om man hadde kjøpt en selveier. Ved kjøp av selveier må man nemlig betale 2,5 % av kjøpesummen i dokumentavgift til statskassen. Ved kjøp av andelsleilighet slipper man dokumentavgiften. For en leilighet til 4 millioner kroner, kan det bety en besparelse på hele 100 000 kroner!

Les gjerne mer om selveie som eierform her

Andelsleilighet vs aksjeleilighet

Det er ingen store forskjeller på en aksjeleilighet og en andelsleilighet. For begge eierformene kjøper man i prinsippet ikke selve leiligheten, men får bestemmelsesrett for en bestemt leilighet. Ved kjøp av andelsleilighet kjøper man en andel i borettslaget, mens ved kjøp av aksjeleilighet kjøper man en aksje i et boligaksjeselskap. Begge eierformene gir deg altså en eksklusiv bruksrett til en bestemt leilighet, men for aksjeleiligheter blir man i tillegg medeier i boligaksjeselskapet.

Vanligvis vil det være fellesgjeld og fellesutgifter på både andelsleilighet og aksjeleilighet i et borettslag. Det er som regel restriksjoner på utleie av både aksjeleilighet og andelsleilighet, noe som er viktig å vite før du legger inn et bud på disse leilighetstypene.

Les gjerne mer om aksje som eierform her

Forkjøpsrett av andelsleilighet

Forkjøpsrett av en andelsleilighet betyr at de andre medlemmene i borettslaget kan vente til budrunden er over og kjøpe leiligheten for samme pris som det siste budgiver vant budrunden med - gitt at selger har akseptert budet. Det er en del borettslag som praktiserer forkjøpsrett, men ikke alle.

Om du skal kjøpe andelsleilighet er det lurt å avklare om det følger forkjøpsrett med leiligheten. Det betyr at selv om du vinner budrunden så kan den ryke på forkjøpsrett, noe som er greit å vite om.

Om det er forkjøpsrett tilknyttet din andelsleilighet som du skal selge trenger ikke dette å være negativt. Noen ganger kan forkjøpsrett føre til at interessenter byr en høyere pris enn det de ville gjort om boligen hadde vært uten forkjøpsretten. Budgiveren overbyr seg selv og satser på at din andelsleilighet blir så dyr at at andre medlemmer i borettslaget ikke vil benytte forkjøpsretten. Bor du allerede i et borettslag med forkjøpsrett som du ønsker å flytte innad i, kan forkjøpsretten være fordelaktig ved at du da har mulighet til å for eksempel kjøpe en større eller bedre leilighet i borettslaget når den blir lagt ut for salg.

Husdyrhold i andelsleilighet

Når det gjelder husdyrhold i leiligheter, er det store variasjoner på boligmarkedet - enten det er snakk om selveierleilighet, andelsleilighet eller aksjeleilighet.

Enkelte borettslag, boligaksjeselskap eller eierseksjonssameier forbyr husdyr i sine leilighetskomplekser, mens andre tillater det på bestemte vilkår.

Dersom du har hund eller katt og ønsker å kjøpe en andelsleilighet, bør du altså forsikre deg om at du får lov å ta med deg din firbeinte venn før du legger inn et bud på boligen. Undersøk reglene som gjelder for det spesifikke leilighetskomplekset du ønsker å flytte til, slik at du unngår problemer i ettertid.

Les gjerne mer om temaet her: Skaun advokatfirma: - Borettslaget og sameiet kan nekte beboerne å ha hund, men ikke alltid