Aksjeleilighet: alt du bør vite om denne eierformen

Lurer du på hva aksjeleilighet er for noe? Les vår komplette oversikt over aksjeleilighet som eierform, inkludert fordeler, ulemper, og hvordan denne skiller seg fra selveier og andel.

Hva er aksjeleilighet?

Kjøper du en aksjeleilighet, kjøper du en aksje i et boligaksjeselskap. Du får da en eksklusiv bruksrett til en bestemt leilighet, og blir dessuten medeier i boligaksjeselskapet. En aksjeleilighet reguleres av både borettslagsloven og aksjeloven.

Denne eierformen ble forbudt i 2005, men forbudet gjaldt kun for nye boligkomplekser. Eksisterende boligaksjeselskap som ble stiftet før 2005, kunne fortsette videre, slik at det fremdeles er mulig å kjøpe aksjeleilighet i dag.

I og med at man for en aksjeleilighet kjøper borett til en leilighet og ikke selve leiligheten (slik man gjør med selveierleiligheter), er det noe manglende informasjon om aksjeleilighet i Norge. For denne eierformen kan det for eksempel mangle informasjon om egenskaper som p-rom, BRA og lignende, i tillegg til mulig mangelfull salgshistorikk. Dette gjelder for alle boligdataregistre i Norge. Som bruker av hjemla.no har du automatisk tilgang til den mest komplette databasen for privatboliger i Norge. Vår database har mer informasjon om aksjeleiligheter enn andre siden vi sammenstiller informasjon fra en rekke kilder, i tillegg til at våre brukere oppdaterer informasjonen om sin bolig via sin Min Bolig-side.

Dokumentavgift aksjeleilighet

Dokumentavgiften er en kostnad mange boligkjøpere glemmer å ta med i regnestykket når de ser etter ny bolig. Dette er en avgift til statskassen på 2,5 % av boligprisen som boligkjøper må betale når dokumentene som overfører hjemmel til fast eiendom tinglyses.

Det er ingen dokumentavgift ved kjøp av en aksjeleilighet. For en bolig til 6 millioner kroner, kan det bety en besparelse på hele 150 000 kroner! Boligkjøperen må som oftest i stedet betale et gebyr til boligaksjeselskapets forretningsfører for registrering av eierskap og panteheftelser i aksjeeierboken, men det utgjør bare noen få tusenlapper. Man sparer derfor potensielt mye penger i avgifter ved kjøp av en aksjeleilighet.

Felleskostnader sameie for aksjeleilighet?

Ved kjøp av aksjeleilighet tilkommer det felleskostnader som medeierne i boligaksjeselskapet må betale hver måned. Før du legger inn et bud på en aksjeleilighet, er lurt å få rede på fellesgjeldens størrelse i borettslaget, hva felleskostnadene dekker og om det planlegges omfattende vedlikeholdsprosjekter i den nærmeste fremtid. Høy fellesgjeld og større oppgraderinger av boligmassen kan være et tegn på at felleskostnadene tilknyttet boligaksjeselskapet vil øke. Les gjerne mer om temaet her:

Nyttig å vite om fellesgjeld og felleskostnader i borettslag

Leie ut aksjeleilighet

Det er som regel begrensninger på utleie av en aksjeleilighet, noe som for mange er viktig å vite før man legger inn et bud på denne leilighetstypen. I utgangspunktet må du ha bodd i leiligheten selv i minst ett av de to siste årene før du kan leie ut boligen din. I tillegg kan det være ytterligere begrensninger på utleie fastsatt i vedtektene. Styret i boligaksjeselskapet må som regel godkjenne utleieforholdet.

Er du på jakt etter en leilighet du kan leie ut, bør du derfor velge selveierleilighet.

Pusse opp aksjeleilighet

Når det gjelder oppussing av en aksjeleilighet, kan du utføre mindre vedlikehold og prosjekter innendørs uten å måtte søke om tillatelse fra styret i boligaksjeselskapet. Typiske eksempler på dette er overflateoppussing som maling av vegger eller legge nytt gulvbelegg på et eller flere rom. Er det snakk om et større oppussingsprosjekt vil dette gjerne kreve tillatelse fra boligaksjeselskapet.

Aksjeleilighet vs selveier

Hovedforskjellen mellom eierformene selveier og aksjeleilighet er at man ved kjøp eier selve selveierleiligheten. Ved kjøp av aksjeleilighet kjøper man i prinsippet ikke selve leiligheten, men får bestemmelsesrett for en bestemt leilighet ved at man kjøper en aksje i boligaksjeselskapet som eier eiendommen. Det er verdt å merke seg at et boligaksjeselskap i prinsippet er basert på et fellesskap hvor man eier sammen, mens et boligsameie er delt opp i seksjoner som eies individuelt av boligeiere.

En annen forskjell på aksjeleilighet vs selveier er at man typisk står friere til å leie ut en selveierleilighet enn en aksjeleilighet. Det er som regel begrensninger fra boligaksjeselskapet på utleie av en aksjeleilighet; i utgangspunktet må man ha bodd i en aksjeleilighet selv i minst ett av de siste to årene før man kan leie ut leiligheten. Styret i boligaksjeselskapet må også typisk godkjenne utleieforholdet.

For aksjeleilighet del av en eiendom eid av et boligaksjeselskap kan det være vanskeligere å gjøre renovering eller finansiere vedlikehold enn hva det typisk vil være for en tilsvarende selveierleilighet. Dette skyldes at banken ikke kan ta pant i eiendommen aksjeleiligheten er en del av, da denne er felles. Derfor vil et slikt lån kreve enighet blant alle aksjeeierne i boligaksjeselskapet..

Dokumentavgift er et punkt hvor man som kjøper av en aksjeleilighet kommer “bedre” ut av det økonomisk enn om man hadde kjøpt en selveier. Ved kjøp av selveier må man nemlig betale 2,5 % av kjøpesummen i dokumentavgift til statskassen. Ved kjøp av aksjeleilighet slipper man dokumentavgiften. For en leilighet til 4 millioner kroner, kan det bety en besparelse på hele 100 000 kroner!

Les gjerne mer om selveie som eierform her

Aksjeleilighet vs andelsleilighet

Det er ingen store forskjeller på en andelsleilighet og en aksjeleilighet. For begge eierformene kjøper man i prinsippet ikke selve leiligheten, men får bestemmelsesrett for en bestemt leilighet. Ved kjøp av aksjeleilighet kjøper man en aksje i et boligaksjeselskap, mens ved kjøp av andelsleilighet kjøper man en andel i borettslaget. Begge eierformene gir deg altså en eksklusiv bruksrett til en bestemt leilighet, men for aksjeleiligheter blir man i tillegg medeier i boligaksjeselskapet.

Vanligvis vil det være fellesgjeld og fellesutgifter på både aksjeleilighet og andelsleilighet i et borettslag. Det er som regel restriksjoner på utleie av både aksjeleilighet og andelsleilighet, noe som er viktig å vite før du legger inn et bud på disse leilighetstypene.

Les gjerne mer om andel som eierform her

Forkjøpsrett av aksjeleilighet

Forkjøpsrett av en aksjeleilighet betyr at de andre eierne i boligaksjeselskapet kan vente til budrunden er over og kjøpe leiligheten for samme pris som det siste budgiver vant budrunden med - gitt at selger har akseptert budet. Som regel selges en aksjeleilighet uten forkjøpsrett, men det er noen boligaksjeselskap som har avtalte former for forkjøpsrett som følger salg av hver aksjeleilighet.

Om du skal kjøpe aksjeleilighet er det lurt å avklare om det følger forkjøpsrett med leiligheten. Det betyr at selv om du vinner budrunden så kan den ryke på forkjøpsrett, noe som er greit å vite om.

Om det er forkjøpsrett tilknyttet din aksjeleilighet som du skal selge trenger ikke dette å være negativt. Noen ganger kan forkjøpsrett føre til at interessenter byr en høyere pris enn det de ville gjort om boligen hadde vært uten forkjøpsretten. Budgiveren overbyr seg selv og satser på at din aksjeleilighet blir så dyr at at andre aksjeeiere i boligaksjeselskapet ikke vil benytte forkjøpsretten. Bor du allerede i en aksjeleilighet på en adresse som du ønsker å flytte innad i, kan forkjøpsretten være fordelaktig ved at du da har mulighet til å for eksempel kjøpe en større eller bedre leilighet tilhørende boligaksjeselskapet når den blir lagt ut for salg.

Husdyrhold i aksjeleilighet

Når det gjelder husdyrhold i leiligheter, er det store variasjoner på boligmarkedet - enten det er snakk om selveierleilighet, andelsleilighet eller aksjeleilighet.

Enkelte borettslag, boligaksjeselskap eller eierseksjonssameier forbyr husdyr i sine leilighetskomplekser, mens andre tillater det på bestemte vilkår.

Dersom du har hund eller katt og ønsker å kjøpe en aksjeleilighet, bør du altså forsikre deg om at du får lov å ta med deg din firbeinte venn før du legger inn et bud på boligen. Undersøk reglene som gjelder for det spesifikke leilighetskomplekset du ønsker å flytte til, slik at du unngår problemer i ettertid.

Les gjerne mer om temaet her: Skaun advokatfirma: - Borettslaget og sameiet kan nekte beboerne å ha hund, men ikke alltid