Selveierleilighet: alt du bør vite om denne eierformen

Lurer du på hva selveierleilighet er for noe? Les vår komplette oversikt over selveierleilighet som eierform, inkludert fordeler, ulemper, og hvordan denne skiller seg fra aksje og andel.

Hva er selveierleilighet?

Velger du å kjøpe en selveierleilighet, vil dette være en bolig som inngår i en eierseksjon. Du blir dermed medeier i et sameie. Du kan fritt pantsette en selveierleilighet og foreta endringer i hjemmelsforholdet.

Din eierseksjon består av selve leiligheten i komplekset, og som regel inngår også bod og parkeringsplass. Fellesarealene i leilighetskomplekset, som for eksempel felles vaskerom, utearealer og trappeoppgang, vil du eie sammen med de andre beboerne.

I motsetning til for aksjeleiligheter og andelsleiligheter (hvor man kjøper en borett, og ikke selve boligen) er det stort sett ganske godt informasjonsgrunnlag for selveierleiligheter i Norge. Det er dessverre noe manglende informasjon om egenskaper som p-rom, BRA og lignende, men salgshistorikken og annet er stort sett ganske komplett.

Som bruker av Hjemla har du automatisk tilgang til den mest komplette databasen for privatboliger i Norge. Vår database har mer informasjon om selveierleiligheter enn andre siden vi sammenstiller informasjon fra en rekke kilder, i tillegg til at våre brukere oppdaterer informasjonen om sin bolig via sin Min Bolig-side.

Dokumentavgift selveierleilighet

Dokumentavgiften er en kostnad mange kjøpere av selveierleilighet glemmer å ta med i regnestykket når de ser etter ny bolig. Dette er en avgift til statskassen på 2,5 % av boligprisen som boligkjøper må betale når dokumentene som overfører hjemmel til fast eiendom tinglyses. Dette slipper du ved kjøp av andelsleilighet eller aksjeleilighet. For en selveierleilighet til 8 millioner kroner, kan det bety at det tilkommer hele 200 000 kroner i dokumentavgift!

Fellesutgifter selveier?

Det er vanlig at en selveierleilighet har fellesutgifter som betales månedlig, der pengene går til drift av fellesarealene. Denne utgiften er som regel lavere enn fellesutgifter som tilkommer ved kjøp av andelsleilighet eller aksjeleilighet.

Nyttig å vite om fellesgjeld og felleskostnader i borettslag

Leie ut selveierleilighet

Det er som regel ingen begrensninger på utleie av en selveierleilighet, noe som for mange er viktig å vite før man legger inn et bud på denne leilighetstypen. Det kan være noen begrensninger på utleie fastsatt i vedtektene til sameiet. I noen sameier må styret godkjenne at en selveierleilighet leies ut, men de har ikke anledning til å nekte utleie uten at det foreligger en saklig grunn til det.

Er du på jakt etter en leilighet du kan leie ut, anbefales det å kjøpe selveierleilighet fremfor andre eierformer. Dette skyldes at en selveierleilighet kommer med langt færre begrensninger knyttet til utleie enn for eksempel en andelsleilighet eller aksjeleilighet.

Pusse opp selveierleilighet

Du kan som regel fritt foreta oppussing i din selveierleilighet uten at du må søke om tillatelse fra sameiet til dette - i motsetning til for andelsleiligheter og aksjeleiligheter. Da du eier din selveierleilighet i sameiet kan banken ta pant i leiligheten, noe som for de fleste relativt enkelt muliggjør lånefinansiering av oppussingen - om man har behov for dette.

Selveier vs. andel

Hovedforskjellen mellom eierformene selveier og andelsleilighet er at man ved kjøp eier en selveierleilighet. Ved kjøp av andelsleilighet kjøper man i prinsippet ikke selve leiligheten, men får bestemmelsesrett for en bestemt leilighet ved at man kjøper en andel i borettslaget. Det er verdt å merke seg at et borettslag i prinsippet er basert på et fellesskap hvor man eier sammen, mens et boligsameie er delt opp i seksjoner som eies individuelt av boligeiere.

En annen forskjell på selveier vs andel er at man typisk står friere til å leie ut en selveierleilighet enn en andelsleilighet. Det er som regel begrensninger fra borettslaget på utleie av en andelsleilighet; i utgangspunktet må man ha bodd i en andelsleilighet selv i minst ett år før man kan leie ut leiligheten, og maks utleietid er 3 år. Styret i borettslaget må godkjenne utleieforholdet.

For andelsleilighet i et borettslag kan det være vanskeligere å gjøre renovering eller finansiere vedlikehold enn hva det typisk vil være for en tilsvarende selveierleilighet. Dette skyldes at banken ikke kan ta pant i eiendommen andelsleiligheten er en andel av, da denne er felles. Derfor vil et slikt lån kreve enighet blant alle andelseierne på eiendommen.

Dokumentavgift er et punkt hvor man som kjøper av en andelsleilighet kommer “bedre” ut av det økonomisk enn om man hadde kjøpt en selveierleilighet. Ved kjøp av selveierleilighet må man nemlig betale 2,5 % av kjøpesummen i dokumentavgift til statskassen. Ved kjøp av andelsleilighet slipper man dokumentavgiften. For en leilighet til 4 millioner kroner, kan det bety en besparelse på hele 100 000 kroner!

Les gjerne mer om andel som eierform her

Selveier vs. aksjeleilighet

Hovedforskjellen mellom eierformene selveier og aksjeleilighet er at man ved kjøp faktisk eier en selveierleilighet. Ved kjøp av aksjeleilighet kjøper man i prinsippet ikke selve leiligheten, men får bestemmelsesrett for en bestemt leilighet ved at man kjøper en aksje i boligaksjeselskapet som eier eiendommen. Det er verdt å merke seg at et boligaksjeselskap i prinsippet er basert på et fellesskap hvor man eier sammen, mens et boligsameie er delt opp i seksjoner som eies individuelt av boligeiere.

En annen forskjell på selveier vs aksjeleilighet er at man typisk står friere til å leie ut en selveierleilighet enn en aksjeleilighet. Det er som regel begrensninger fra boligaksjeselskapet på utleie av en aksjeleilighet; i utgangspunktet må man ha bodd i en aksjeleilighet selv i minst ett av de siste to årene før man kan leie ut leiligheten. Styret i boligaksjeselskapet må også typisk godkjenne utleieforholdet.

For aksjeleilighet del av en eiendom eid av et boligaksjeselskap kan det være vanskeligere å gjøre renovering eller finansiere vedlikehold enn hva det typisk vil være for en tilsvarende selveierleilighet. Dette skyldes at banken ikke kan ta pant i eiendommen aksjeleiligheten er en del av, da denne er felles. Derfor vil et slikt lån kreve enighet blant alle aksjeeierne i boligaksjeselskapet..

Dokumentavgift er et punkt hvor man som kjøper av en aksjeleilighet kommer “bedre” ut av det økonomisk enn om man hadde kjøpt en selveierleilighet. Ved kjøp av selveierleilighet må man nemlig betale 2,5 % av kjøpesummen i dokumentavgift til statskassen. Ved kjøp av aksjeleilighet slipper man dokumentavgiften. For en leilighet til 8 millioner kroner, kan det bety en besparelse på hele 200 000 kroner!

Les gjerne mer om aksje som eierform her

Forkjøpsrett av selveierleilighet

Forkjøpsrett betyr at de andre eierne tilhørende samme eiendom kan vente til budrunden er over og kjøpe leiligheten for samme pris som det siste budgiver vant budrunden med - gitt at selger har akseptert budet.

Det er ikke forkjøpsrett tilknyttet en selveierleilighet. Dette er mer relevant for noen andelsleiligheter og aksjeleiligheter.

Om du skal kjøpe selveierleilighet er det deilig og slippe å forholde seg til forkjøpsrett da dette i prinsippet betyr at selv om du vinner budrunden så kunne du mistet leiligheten til noen andre. Hvor irriterende er ikke det?

For deg som skal selge selveierleilighet kan man spekulere i om en forkjøpsrett på leiligheten teoretisk ville økt sannsynligheten for en høyere boligpris. Kanskje ville en forkjøpsrett ført til at interessenter byr en høyere pris enn det de ville gjort om leiligheten hadde vært uten forkjøpsretten. Budgiveren overbyr seg selv og satser på at din selveierleilighet blir så dyr at at ingen vil benytte forkjøpsretten. Oss bekjent er det ingen bevis på at forkjøpsrett øker boligprisen, så du kan derfor la dette bli med tankeeksperimentet. Forkjøpsrett er uansett ikke aktuelt for selveierleilighet.

Husdyrhold i selveierleilighet

Når det gjelder husdyrhold i leiligheter, er det store variasjoner på boligmarkedet - enten det er snakk om selveierleilighet, andelsleilighet eller aksjeleilighet.

Enkelte borettslag, boligaksjeselskap eller eierseksjonssameier forbyr husdyr i sine leilighetskomplekser, mens andre tillater det på bestemte vilkår.

Dersom du har hund eller katt og ønsker å kjøpe en selveierleilighet, bør du altså forsikre deg om at du får lov å ta med deg din firbeinte venn før du legger inn et bud på boligen. Undersøk reglene som gjelder for det spesifikke leilighetskomplekset du ønsker å flytte til, slik at du unngår problemer i ettertid.

Les gjerne mer om temaet her: Skaun advokatfirma: - Borettslaget og sameiet kan nekte beboerne å ha hund, men ikke alltid