Nyttig å vite om fellesgjeld og felleskostnader i borettslag

Er du på jakt etter ny bolig? Les om hva fellesgjeld og felleskostnader er og hvorfor det typisk bare er borettslag- og ikke selveierboliger som har dette.

Selveierbolig

Det er ikke bare eneboliger eller rekkehus som faller inn under kategorien selveierbolig. Også leiligheter kan være selveid, dersom leiligheten er en del av et eierseksjonsameie.

En selveierbolig har ikke felleskostnader, og du betaler dermed ikke noen “husleie” i tillegg til boligens kjøpesum. På den annen side må du betale 2,5% av boligens kjøpesum i dokumentavgift til staten. Det tilkommer også kommunale avgifter, i tillegg til en eventuell festeavgift.

Du må også betale for all nødvendig vedlikehold av selveierboligen. Er det for eksempel behov for å bytte tak eller skifte kledning på en selveierbolig, må du dermed betale både for materialer og eventuelle utgifter til fagmenn.

Kjøper du en selveierbolig, har du full råderett over tomten - enten det er snakk om en selveid tomt eller en festetomt. Du har mer valgfrihet ved en selveierbolig, da du kan leie ut boligen din dersom du ønsker det.

I en selveierbolig slipper du dessuten å søke om tillatelse til å ha kjæledyr som hund eller katt, noe som du vanligvis må gjøre i et borettslag.

Bolig i et samvirkeforetak

Et samvirkeforetak er en fellesbetegnelse på et borettslag, et sameie eller et boligaksjeselskap. Denne eierformen oppsto på begynnelsen av 1900-tallet, og etter den 2. verdenskrig ble det stiftet flere boligbyggelag over hele landet.

Boligbyggelagene ble lovregulert først i 1960, og i 2003 kom Borettslagsloven.

I 2019 var det totalt 52 boligbyggelag i Norge, der OBOS (Oslo Bolig- og Sparelag) er landets største. Boligbyggelag organiseres vanligvis som et borettslag eller et sameie.

Kjøper du en bolig i et borettslag, blir du andelseier i stedet for selveier. Som andelseier har du borett til en bestemt bolig, samtidig som du forplikter deg til å betale din del av borettslagets felleskostnader hver måned.

Velger du å kjøpe en bolig i et borettslag, slipper du å betale dokumentavgift til staten. Du vil også kun være ansvarlig for innvendig vedlikehold av boligen. Dermed slippe du å betale for vedlikehold av det elektriske anlegget, tak, fasade, vinduer, grunnmur, VVS-anlegg eller ventilasjonsanlegg.

I en borettslagsbolig er eiendomsskatt og kommunale avgifter inkludert i felleskostnadene. Denne månedlige betalingen kommer i tillegg til avdrag og renter på ditt personlige boliglån i banken.

I motsetning til selveierbolig, kan du ikke fritt leie ut din andel i en borettslagsbolig. Det er også begrensninger i forhold til husdyrhold, og du kan heller ikke bygge på boligen uten samtykke fra borettslaget.

Hva er felleskostnader?

De månedlige felleskostnadene i et borettslag, sameie eller boligaksjeselskap består av renter og avdrag på fellesgjeld (“byggegjeld”) for din andel.

I tillegg kommer din andel av borettslagets utgifter til kommunale avgifter og eiendomsskatt. Utover dette inkluderer felleskostnadene utgifter til vaktmester, vedlikehold, oppgradering av fellesarealer, eventuelle forsikringer, snøbrøyting om vinteren og kabel-TV.

Du betaler altså både en kjøpesum for bruksrett til andelsboligen pluss månedlige felleskostnader (husleie) i en borettslagsbolig.

Før du legger inn et bud på en borettslagsbolig er det viktig å undersøke størrelsen på borettslagets fellesgjeld, og hva felleskostnadene faktisk dekker. Enkelte boliger for salg i borettslag har lav prisantydning, men svært høy fellesgjeld og felleskostnad. Husk at det er totalkostnaden som teller for en borettslagsbolig, og ikke bare prisantydningen for andelen. Derfor er alle priser som presenteres på Hjemla inkludert fellesgjeld.

Kan felleskostnadene økes?

Det er viktig å være klar over at dersom renten går opp eller ned, vil dette påvirke både felleskostnadene og ditt boliglån i banken. Stiger renten, vil også felleskostnadene øke som følge av at utgiftene på fellesgjelden øker.

Dersom bygningsmassen i borettslaget trenger oppgradering, vil også felleskostnadene kunne økes. Årsaken er at borettslaget kan måtte ta opp et større lån for å finansiere kostnadene, noe som vil resultere i høyere fellesgjeld og dermed en høyere husleie for beboerne.

Vurderer du å legge inn et bud på en andel i et borettslag, bør du kontakte styrelederen i borettslaget først. Da kan du spørre om det foreligger noen plan på oppgradering av boligmassen i den nærmeste fremtid, og om felleskostnadene vil øke.

Individuell nedbetaling av fellesgjelden i et borettslag

Noen borettslag tilbyr andelseierne en såkalt IN-ordning, der du som andelseier kan velge om du ønsker å nedbetale din del av fellesgjelden. Du kan bestemme selv om du ønsker å betale inn hele eller deler av denne gjelden. På denne måten vil de månedlige felleskostnadene reduseres.

En IN-ordning kan lønne seg for personer som har egne oppsparte midler. Må du ta opp lån i banken for å nedbetale din andel av fellesgjelden, vil det i de aller fleste tilfeller ikke være en lønnsom investering.